신축 오피스텔 일반임대사업자, 주택임대사업자 차이점

구분		임대사업자등록		미등록
형태		일반임대사업자(일반과세자)	주택임대사업자(간이과세자)	임대사업 미등록시
임대의무기간		10년	4년(단기), 8년(장기)
임 대	충족요건	오피스텔, 상가, 사무실등  업무용 부동산을 분양 및 매입한 자	1호 이상 주택을 임대할 경우 (전용면적 149m² 이하, 기준시가 6억원 이하, 지방은 3억 이하)	오피스텔 분양받은 후 임대사업자로 등록하지 않은경우
	등록시기	분양계약서 작성일로 부터 20일 이내 관할세무서 등록	취득일(준공일)로부터 60일 이내  관할구청 건축과 등록
	임대방법	세입자 전입신고(X) 사업자 등록증(O) 전세권 설정(O)	세입자 전입신고(O) 사업자 등록증(X)	세입자 전입신고(O)
	주택수	미포함	포함
	의료보험	지역의료보함과 국민연금 납부 (임대소득 상관없이)	지역의료보함과 국민연금 납부 (임대소득 2천만원 초과시)
취 득 시	취득세 (등록세 포함)	분앙가의 4.6% (취득세 4%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4%)	(신축 오피스텔의 경우 해당) 분양가의 4.6% 단, 전용면적 60m² 이하 취득세 200만원 이하 전액 감면 200만원 초과시 85% 감면 (15%납부) 전용면적 60m² 초과 80m² 이하 (8년이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한경우 50% 감면)	분양가의 4.6%
	부가세	분양가 중 건물분의 부가세 환급가능	환급불가	환급불가
보 유 시	재산세	토지, 건물 분리과세 (토지 0.2~0.4% / 건물 0.25%)	단기임대(4년) 60m² 이하 50% 감면 60~85m² 이하 25% 감면 장기임대(8년)  (2호이상 등록시) 40m² 이하 면제 (1호도 가능)  40~60m² 이하 75% 감면  60~85m² 이하 50% 감면 (2021년 12.31일 까지)
	종합 부동산세	비과세	합산배제 8년장기 임대시, 전용 149m²이하 /공시가격 지방 3억원(수도권 6억원) 이하 중과배제, 조정대상지역 1주택 이상 합산과세	합산과세
	부가세	분기별 부과세 신고 및 납부 건물가액의 10% 환급 임차인의 부가세 10% 신고 납부	부과세 환급불가 월세소득에 대한 부과세 의무 없음	과세없음
	임대소득세	6~42%	2천만 원 이하 분리과세 시행 단 주택임대사업자는 기본공제 400만 원 경비 인정비율40%
처 분 시	양도소득세	양도소득세 계산 시 주택수 합산배제  6-42%	조정대상지역 1 주택 이상인자 양도세 중과 (2 주택 +10% P, 3 주택 이상 +20% P)
	장기보유 특별공제		3년 :-10%, 5년: -15%, 6년:-10%, 7년 :-25%, 8년 -30%, 9년: -35%, 10년: -40%